¿QUÉ ES LA MULTIPROPIEDAD?

La Multipropiedad es una propiedad inmobiliaria o de otro tipo compartida por varias personas.

Multipropiedad en el ámbito del derecho.

Sistema de propiedad múltiple o, más propiamente, aprovechamiento por turnos, mediante el cual se transmite el derecho a disfrutar de un alojamiento turístico durante un periodo de tiempo a lo largo de un número determinado de años. El mismo alojamiento será sucesivamente ocupado por distintos clientes, que lo van disfrutando de forma exclusiva; cuando un cliente agota su turno de disfrute, otro cliente le sucede.

Antecedentes y regulación de la multipropiedad en diferentes ordenamientos

Surgió esta figura jurídica como respuesta al problema de alojamiento turístico, que se planteaba en torno a los años sesenta de este siglo. Una empresa turística que actuaba en los Alpes franceses elaboró en 1967 los primeros estatutos de la multipropiedad.

-En el Derecho francés se ampara esta figura en el Código de la Construcción y la Vivienda, y en la Ley de Copropiedad por Apartamentos. La organización práctica de la multipropiedad en Francia supone una propiedad única de un inmuebles a favor de una sociedad y derecho de uso periódico derivado de una participación social. En 1979 se constituyó una comisión presidida por Philippe Malinvaud con el fin de elaborar un anteproyecto de ley sobre los inmuebles de disfrute compartido, que fue dictaminado por el Consejo Nacional de Consumo. El 6 de enero de 1986 surgió la Ley 86-18 sobre sociedades de atribución de inmuebles en régimen de disfrute a tiempo compartido, ley que actualmente rige la multipropiedad en Francia y encuadra esta figura jurídica como sociedad de disfrute a tiempo compartido.

-En el Derecho Italiano se han adoptado cuatro fórmulas para regular esta figura: azionaria, alberghiera, imboliriare y cooperativa.

-En Argentina fue en 1979 cuando se introdujo el sistema de la multipropiedad, localizado en zonas turísticas como Mar del Plata, Bariloche, Buenos Aires, etc. No hay una ley especial sobre la materia, que se estructura de manera parecida al condominio.

-El ordenamiento jurídico británico no tiene una normativa específica para la regulación de la multipropiedad, que, al igual que en Estados Unidos, es conocida como timesharing.

-En Estados Unidos se han fijado tres figuras de multipropiedad:

1/Tenancy in common. En esta los sujetos tienen el derecho de goce y de disposición de un alojamiento y el derecho de propiedad sobre bienes comunes.

2/Interval ownership. Es un tipo de comunidad de propietarios temporal

3/Fee simple. Configura la multipropiedad como verdadera propiedad.

-Portugal es el primer país europeo que ha dedicado una normativa específica a la multipropiedad. Nos estamos refiriendo al Decreto-Ley de 31 de diciembre de 1981 que la configura como un derecho real de habitación periódico. Este Decreto-Ley ha regulado la multipropiedad como un nuevo derecho real: el derecho de habitación periódica. Del examen del mencionado Decreto-Ley, que fue posteriormente reformado por otro de 4 de octubre de 1983, se puede destacar que el derecho periódico de habitación con naturaleza real puede constituirse para periodos mensuales o semanales sobre inmuebles o complejos inmobiliarios a fines turísticos.

Con carácter general, lo que antes se conocía como multipropiedad ahora se denomina tiempo compartido, traducción literal del concepto anglosajón timesharing (el primer término conducía a equívocos, ya que se identificaba con la adquisición del inmueble).

Regulación de la multipropiedad en el Derecho español

En España, la multipropiedad vacacional aparece a finales de los años setenta, introducida por algunos promotores británicos y destinada a ciudadanos extranjeros. Los intentos de regular la multipropiedad en España han dado lugar a varios borradores e anteproyectos de ley, hasta desembocar en La Ley sobre Aprovechamiento por Turno de Bienes de Uso Turístico (Ley 42/1998, de 15 de diciembre), vigente en España desde el 5 de enero de 1999, que es consecuencia de adaptar la legislación española a la directiva 94/47/CE, de 26 de octubre de 1994, concerniente a la tutela del adquirente en algunos aspectos de los contratos relativos a la adquisición de un derecho de disfrute a tiempo parcial de bienes inmuebles. Esta directiva estableció las pautas legales por las que habría de regirse el sector del tiempo compartido.

Requisitos del contrato de multipropiedad

En el Derecho español se adopta la denominación derecho de aprovechamiento por turnos, en lugar de la de tiempo compartido, en primer lugar porque es menos comprometida y en segundo lugar porque se ajusta perfectamente a la regulación que del mismo se hace. Esta figura jurídica implica una división temporal del derecho a disfrutar de un bien, y no transfiere a los compradores la propiedad del inmueble, sino su uso periódico y temporal durante un número concreto de años. Así, en la legislación española, durante los diez días siguientes a la firma del contrato, el comprador, si se arrepiente de su compra, puede renunciar a ella sin necesidad de dar explicaciones y sin tener que indemnizar al vendedor por el trastorno que le cause.

El titular del contrato nunca será propietario real del inmueble del que ha disfrutado, puesto que, trascurridos 50 años, la relación se extingue por completo sin que el consumidor conserve derecho alguno. Cualquier complejo inmobiliario destinado a aprovechamiento por turnos deberá disponer de su correspondiente escritura reguladora, y estar inscrito obligatoriamente en el Registro de la Propiedad del lugar donde esté la casa. La duración del régimen de aprovechamiento por turnos podrá ser de un mínimo de tres años a un máximo de 50, contados en todo caso desde la inscripción del régimen en el Registro y no desde la fecha de formalización del contrato, que deberá contener obligatoriamente una información puntual tanto sobre el propietario y los que intervienen en la venta como sobre el derecho adquirido. El consumidor tiene un plazo de 10 días, a partir de la firma del contrato, para desistir de la compra sin coste alguno. Hasta que no transcurran esos 10 días, el empresario no puede exigir el pago de ninguna cantidad (también están prohibidos los anticipos). Si el contrato no incluye las circunstancias establecidas por la legislación vigente o si la información de los folletos no es veraz, el plazo para desistir no empieza a correr hasta que el empresario no complete o entregue dicha información o transcurran tres meses sin hacerlo.

Repercusión económica de la multipropiedad

El mercado del tiempo compartido está creciendo de manera vertiginosa desde su implantación en suelo español hace una década: en 1998, esta industria facturó en España un total de 90.000 millones de pesetas, con un incremento del 15% respecto al ejercicio anterior. El sistema consiste en adquirir el derecho de disfrutar de un período de tiempo (nunca inferior a una semana) en apartamentos, habitaciones de hoteles, caravanas e incluso embarcaciones, que forman parte de un complejo turístico equipado con todo tipo de servicios y actividades. Los complejos de timesharing suelen estar localizados en enclaves muy turísticos, como zonas costeras, estaciones de montaña, grandes capitales o poblaciones cercanas a atracciones turísticas.

De todo ello cabe deducir que la mala imagen de la multipropiedad ha pasado a la historia: ya nunca más se venderán propiedades, sino semanas. Es decir, tiempo para el disfrute de una determinada residencia y con posibilidad de establecer intercambios.